Cosa controllare prima di comprare casa? Evita l'incubo dell'abuso edilizio.

L'acquisto di un immobile non è solo una transazione economica: è il coronamento di un sogno e, spesso, l'investimento più grande della tua vita. Ma immagina questo scenario: hai appena ricevuto le chiavi, sei pronto a ristrutturare, e scopri che la veranda non è condonata o che quel tramezzo abbattuto anni fa non esiste per il Comune.

Risultato? Lavori bloccati, sanzioni onerose e il valore della tua casa che diminuisce.

Come tecnico, ho visto l'entusiasmo trasformarsi in disperazione troppe volte. Acquirenti costretti a pagare sanatorie onerose per colpe non loro, o peggio, impossibilitati a rivendere l'immobile.

Questa guida nasce per darti il potere di controllo. Ecco come distinguere un affare sicuro da un potenziale disastro legale.

Il grande equivoco: Catasto vs. Comune

La confusione regna sovrana tra i non addetti ai lavori. Molti pensano: "La planimetria catastale è uguale alla casa, quindi è tutto a posto".

Niente di più sbagliato.

La regolarità di un immobile si regge su due pilastri che devono coincidere, ma che hanno funzioni diverse:

Tipo di Conformità	Ente di Riferimento	A cosa serve realmente?
Catastale	Agenzia delle Entrate	Fiscale: Serve solo per calcolare le tasse (IMU, TARI, etc.).
Urbanistica	Comune (Ufficio Tecnico)	Legale: Autorizza la costruzione e le modifiche (è la vera "patente" della casa).

ATTENZIONE: Il Catasto non è probatorio. Avere una planimetria catastale corretta NON garantisce che la casa sia stata costruita regolarmente. Potresti avere una casa perfetta per il Catasto, ma totalmente abusiva per il Comune.

La verifica cruciale: la conformità urbanistica

Se il Catasto serve per le tasse, la Conformità Urbanistica è quella che ti salva dai guai. Verificare la conformità significa accertarsi che lo stato di fatto della casa coincida con i progetti depositati in Comune negli anni.

Come si fa? Il tuo tecnico di fiducia dovrà effettuare un Accesso agli Atti per recuperare la storia dell'immobile:

• Licenze o Concessioni Edilizie: Per gli edifici più datati.

• Permessi di Costruire (PdC): Per le nuove costruzioni.

• Titoli "minori" (CILA, SCIA, DIA): Per tutte le ristrutturazioni intermedie.

• Condoni Edilizi: Se ci sono stati abusi sanati, devi avere la concessione in sanatoria in mano, non solo la domanda presentata!

•  Il Certificato di Agibilità: La Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) attesta che l’immobile rispetta rispetta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Senza agibilità l’immobile non è formalmente idoneo all’uso.

Le "Trappole" più comuni (Difformità Edilizie)

Cosa scopriamo spesso noi tecnici durante i sopralluoghi?

• Modifiche interne non dichiarate: È il caso più frequente. Tramezzi demoliti, porte spostate o una disposizione delle stanze diversa da quella depositata in Comune, realizzati senza la necessaria pratica.

• Volumetrie fantasma: Verande chiuse abusivamente, balconi trasformati in stanze, sottotetti resi abitabili senza i requisiti di altezza.

• Una finestra spostata, allargata o chiusa: Spesso queste modifiche sono state fatte decenni fa senza autorizzazione, ma oggi rappresentano un abuso edilizio visibile e talvolta difficile da sanare se ci sono vincoli paesaggistici.

• Il mito dell'"Ante '67": Molti venditori dicono "La casa è vecchia, prima del 1967 si poteva fare tutto". Falso. Anche prima del '67 serviva la licenza edilizia nei centri abitati. Non fidarti di questa scusa.

Il ruolo (e i limiti) del Notaio

Il Notaio è un pubblico ufficiale indispensabile, ma il suo compito principale è verificare la provenienza dell'immobile (ipoteche, pignoramenti) e la correttezza formale dell'atto.

Il Notaio non viene a vedere la casa. Si basa sulle dichiarazioni del venditore e sulla planimetria catastale. Se nessuno controlla i documenti in Comune, il Notaio potrebbe rogare un atto valido formalmente, ma che trasferisce un immobile abusivo.

Perché rischi grosso se non controlli

Ignorare la verifica urbanistica (o affidarsi solo alla parola dell'agenzia/venditore) ti espone a rischi concreti:

1. Niente Mutuo: Se il perito della banca rileva un abuso, la banca non eroga il mutuo. Punto.

2. Rogito a Rischio: Se le difformità emergono il giorno dell'atto, salta tutto (e spesso partono le cause per la caparra).

3. Eredità di Abusi: Una volta firmato, l'abuso diventa tuo. Sarai tu a dover pagare la sanatoria (se fattibile) o a dover demolire a tue spese.

4. Invendibilità Futura: Un domani, quando vorrai rivendere, sarà il tuo acquirente a chiederti conto della regolarità.

La soluzione definitiva: La Relazione Tecnica di Conformità (RTC)

Come proteggersi al 100%? Non firmare nessuna proposta d'acquisto o compromesso senza una clausola sospensiva legata all'esito positivo delle verifiche.

La mossa vincente è incaricare un tuo tecnico di parte per redigere una Relazione Tecnica di Conformità (RTC).

Questo documento certifica:

1. La storia urbanistica completa.

2. La corrispondenza tra Comune, Catasto e Stato di Fatto.

3. La presenza dell'Agibilità.

Il costo di una verifica tecnica è irrisorio rispetto al costo di una sanatoria o di una causa legale. Consideralo la tua assicurazione sulla vita dell'immobile.

Non acquistare a occhi chiusi

Comprare casa deve essere una gioia, non un salto nel buio. La conformità urbanistica non è burocrazia inutile, è la garanzia del valore del tuo investimento.

Stai valutando l'acquisto di un immobile e hai dubbi sulla documentazione fornita?

Non rischiare. Contattaci per una consulenza preliminare o per redigere una Relazione Tecnica di Conformità prima di firmare qualsiasi impegno.

FAQ - Domande Frequenti

Posso vendere casa se la planimetria catastale è diversa dalla realtà?

No, dal 2010 è obbligatorio che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto ("allineamento catastale"), pena la nullità dell'atto.

Chi paga la sanatoria prima del rogito?

La regolarizzazione dell'immobile è onere esclusivo del venditore. Lui deve vendere un immobile conforme, a meno di accordi specifici e complessi in cui l'acquirente accetta l'abuso (sconsigliato).

Quanto tempo ci vuole per un Accesso agli Atti in Comune?

I tempi variano da Comune a Comune, mediamente dai 15 ai 30 giorni. Per questo motivo è fondamentale muoversi con largo anticipo rispetto alla data del rogito.